住宅の住み替え時に税金はどうなる？主な負担や控除も紹介

住み替え時に課される税金の全体像

住み替えでは「家を売るとき」と「家を買うとき」、それぞれに税金が発生します。売却時には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税（抵当権抹消登記費用など）が必要ですし、購入時には印紙税・登録免許税・不動産取得税などがかかります。

売却時の印紙税は、不動産売買契約書の金額が5,000万円超え1億円以下の場合には契約書1通あたり3万円となり、軽減措置が2027年3月31日まで継続されています。また、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産一つにつき1,000円（例えば一戸建ての場合は土地と建物で合計2,000円）となります。

譲渡所得税は売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課され、一定の利益が出ていなければ課税されません。所得税に加えて復興特別所得税（2037年までは2.1%）もかかります。譲渡取得税については、新居の評価額に3%程度かかることが多く、自治体によって軽減措置の内容が異なります。

売却時に使える主な税金特例と控除制度

住宅の住み替えを検討されているご夫婦に向けて、売却時に活用できる代表的な税制上の特例や控除制度を分かりやすくまとめました。税金の負担を軽減するために、ぜひご参考にしてください。

以下、それぞれの制度について詳しくご説明します。

１．３,000万円特別控除
自宅を売却する場合、譲渡所得から最大３,000万円を控除できます。居住用財産であれば所有期間にかかわらず適用可能で、譲渡所得が３,000万円以下なら税金はかかりません。ただし、過去２年以内に同じ控除や居住用買い替え特例などを受けていると利用できません。また、配偶者や生計を一にする親族への売却などの場合は対象外です。さらに、住宅ローン控除との併用はできません。控除の適用には確定申告が必要で、売却した翌年の２月中旬から３月中旬に手続きしてください。なお、自宅を一時的に賃貸にしていた場合でも、住まなくなった日から３年経過する日の属する年末までの売却であれば適用可能です。これらの要件を満たせば、多額の税金負担を削減できます。

２．買い替え特例
住み替えの際に新たな住宅を購入する場合、売却した年には譲渡所得に対する課税が行われず、将来その新居を売却した際にまとめて課税される制度です。つまり「今支払わないだけ」であって、節税になるわけではありません。適用の要件は売却金額・購入金額・時期などによって定められ、条件を誤ると不利になることもあります。３,000万円特別控除とも併用できませんので、どちらを使うのがより有利か、慎重な比較が大切です。

３．長期譲渡所得の軽減税率
住宅を所有していた期間が１０年を超える場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。たとえば、課税譲渡所得が６,000万円以下の部分には、所得税１０％＋住民税４％（合計１４％台）が適用されます。３,000万円特別控除との併用も可能なため、最も負担を軽くできる組み合わせとなることがあります。ただし、所有期間と居住期間の要件を満たしていることが前提です。

以上の制度を理解し、ご自身の住み替え計画に合わせて適切に選択・活用することで、税負担を大きく軽減できます。当社では制度の解説や手続きのサポートも行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

購入時に活用できる住宅ローン関連の税制優遇と注意点

住み替えをご検討中の夫婦にとって、新居購入時の税負担を軽減できる制度について知っておくことは大変重要です。ここでは、住宅ローン控除と不動産取得税の軽減措置、さらに併用時の注意点について分かりやすく解説いたします。

まず、住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローン残高の0.7％が翌年以降、最大13年間にわたって所得税（控除しきれない場合は住民税）から差し引かれる制度です。2026年（令和8年）以後に入居した場合も対象で、入居期限は2030年12月31日まで延長されました。控除期間は新築・中古ともに13年で統一され、床面積は従来の50平方メートル以上から40平方メートル以上に緩和されています。また、省エネ性能の高い住宅（たとえばZEH水準や認定長期優良住宅など）は特に優遇されます。一方で、土砂災害特別警戒区域などの災害リスクの高い地域に建てられた新築住宅は、2028年以降、対象外となる点にはご注意ください。これらの改正点は、国土交通省の税制改正大綱に基づいています。

住宅ローン控除を受けるには、夫婦の合計所得が2000万円以下である必要があります。所得が高すぎる場合には適用されませんので、事前にご自身の所得状況を確認しておくことが大切です。また、初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は勤務先での年末調整で適用される場合もあります。ただし、控除額を最大限活用できるよう、納税額とのバランスをしっかり見極めることが欠かせません。

つぎに、不動産取得税の軽減制度ですが、これは固定資産税評価額に対して課税される税金に対し、土地の評価額が半減される特例や、住宅部分から一定額が控除される特例が存在します。省エネ性能や認定を満たした住宅であれば、より大きな軽減が受けられる場合がありますので、新居の性能要件についても確認なさってください。

最後に、これら二つの制度を併用することで、購入時の税負担を大幅に軽減できます。ただし、住宅ローン控除は税額控除であるため、そもそもの納税額が控除上限に満たないと節税効果が弱くなります。また、初年度に確定申告をしっかり行う必要がある点にもご留意ください。

住み替えの際には、それぞれの制度を理解し、ご自身の条件に合った適用を見極めることが、安心で賢い選択につながります。

税負担を軽減するための実践的なポイント

住み替えにともなう税負担をできるだけ軽くするには、以下のような実践的な対策が効果的です。

まず、売却にともなう税負担を抑える基本として、所有期間が5年を超える長期譲渡所得を狙うことが非常に有効です。短期の場合は税率が合計39.63％となる一方で、長期譲渡所得では20.315％となり、約半分になります。譲渡した年の1月1日時点で判定されるため、売却のタイミングに注意が必要です。　

次に、住み替えで損失が生じた場合でも、居住用財産の譲渡損失であれば、譲渡所得との損益通算が可能で、控除しきれない損失は翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。これは国税庁が定めた特例であり、適用には居住用要件など一定の条件を満たす必要があります。　

最後に、利用可能な特例や控除を正しく整理し、確定申告時に誤りなく申請することが、実践的な税負担軽減には欠かせません。たとえば、「3,000万円特別控除」は譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、要件を満たせば非常に有効です。また「買い替え特例」を利用すると譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができますが、特例にはそれぞれ条件や申告要件があります。制度の選択や申告のミスを避けるためにも、正確な情報の整理と申告の徹底を心がけましょう。　

まとめ

住宅の住み替えでは、家の売却と購入それぞれで税金が発生します。譲渡所得税や不動産取得税など多様な税金が関わるため、基本的な仕組みと発生条件、特例や控除制度を正しく理解することが非常に大切です。所有期間や控除の使い方ひとつで、最終的な税負担に大きな違いが生まれます。税制優遇や控除は多岐に渡り、条件や手続きも複雑になりがちですが、事前準備と確定申告を適切に行えば、想定外の負担を避けられます。不安があれば、専門家に早めに相談し、無理なく新しい暮らしへの一歩を進めましょう。