高松市再開発でテナントビル需要はどう変化？空室率の変化と賃貸投資の着眼点を解説

高松市テナントビル空室率の推移と現状

高松市中心部では、高松市と高松商工会議所が共同で、高松中央商店街を対象とした空き店舗率の調査を毎年2回継続して実施しています。
公表資料によると、長期的には平成20年代前半にかけて空き店舗率が高止まりしたあと、再開発の進展とともに一時的に改善した時期がありました。
しかし、新型コロナウイルス感染症の影響が出始めた令和2年前後には空き店舗が増加し、その後もエリアごとに改善と悪化を繰り返している状況です。
直近の調査結果では、全体としては新規出店数が閉店数を上回り、空き店舗率がやや低下するなど、市況は緩やかな回復局面にあるといえます。

一方で、商店街ごとの空き店舗率にはばらつきが見られます。
直近の店舗立地動向調査では、高松中央商店街全体の空き店舗率は約15％前後ですが、商店街別では7％台から20％台まで差があり、特定の通りでは依然として空き店舗が目立つ結果となっています。
高松丸亀町商店街のように再開発が進んだ通りでは空き店舗率が1桁台に抑えられている一方で、周辺の一部商店街では2桁台後半の水準が続いていることが確認できます。
このように、同じ中心部でも通りごとに「埋まりやすい場所」と「空きが残りやすい場所」が分かれてきている点が、現在の市況を考えるうえで重要です。

また、市全体の視点で見ると、中心市街地以外の道路沿い型のテナントや郊外型商業施設にも店舗や事務所が分散しており、中心部の空室率の変化がそのまま高松市全域の需要減少を意味するわけではありません。
高松市が公表している中心市街地活性化基本計画でも、中心部の人流や商業機能の回復と、郊外部の大型商業施設とのバランスが課題として示されています。
そのため、高松市で賃貸経営や投資を検討する際には、「高松中央商店街の平均的な空き店舗率」と「自ら検討している周辺エリアの実感値」とを切り分けて捉えることが大切です。
全体としては緩やかな回復傾向にあるものの、立地ごとの温度差は依然として大きいと考えられます。

高松市の再開発がテナントビル需要に与えた影響

高松市中心部では、通行量の減少や郊外型商業施設の進出による空洞化を背景に、市街地再開発事業が段階的に進められてきました。
とくに高松丸亀町商店街では、複数街区に分けた小規模連鎖型の再開発方式が採用され、商業機能と都市型居住の回復を狙った事業が進行しています。
高松市の中心市街地活性化基本計画でも、丸亀町商店街周辺を核としたにぎわい創出や歩行者通行量の増加が位置付けられており、再開発は都市政策上の重要な柱になっています。
こうした経緯から、高松市の再開発はテナントビル需要にも大きな影響を与えていると考えられます。

再開発により生まれた商業施設や複合ビルには、物販・飲食・サービスなど多様な業種が入居し、従来の路面店舗だけでは対応しきれなかったテナントニーズを受け止める役割が生じています。
高松市の中心市街地活性化基本計画では、再開発地区やその周辺で通行量の増加が確認されており、人の流れが集約されることで出店意欲の高まりが生じていると整理されています。
また、高松中央商店街の空き店舗調査でも、全体としては空き店舗率の大きな悪化はみられない一方で、街区ごとに出店と退店が繰り返されており、需要が高い場所へのテナントの移動が進んでいることがうかがえます。
この結果、再開発エリアの周辺では、好立地区画への集中的な需要と、周辺部との二極化傾向を念頭に置いた投資判断が求められます。

さらに、市街地再開発事業では老朽建物の共同化や高層化が進められ、上層階に共同住宅や事務所、下層階に商業機能を集積させる用途構成が採用されています。
高松丸亀町商店街の各街区でも、再開発ビルの整備により中高層のテナントビルが供給され、一定の床面積が長期安定的に市場へ供給される形となりました。
このような高度利用は、短期的には周辺ビルの空室率に影響を与える一方で、長期的には人流と業種構成の安定につながり、中心部の賃貸市場全体の底上げにつながると評価されています。
そのため、高松市で賃貸経営や投資を検討する際には、再開発による床の新規供給と、周辺のテナントビル空室率の推移をあわせて確認することが重要になります。

高松市で賃貸経営・投資を検討する際のエリア別着眼点

高松中央商店街周辺は、高松市の中でも人通りが多く、物販・飲食・サービスなど多様な店舗が集積している一方で、空き店舗率は調査時期によって変動する傾向があります。
高松市と高松商工会議所の共同調査では、中央商店街の空き店舗率が概ね1割台で推移しており、景気動向や感染症流行などの外部要因により増減してきました。
これに対して、中心部から離れた郊外エリアでは、ロードサイド型の店舗や大型商業施設が多く、テナントビルよりも駐車場付き店舗が目立つ構成になっている点が特徴です。
そのため、高松市で賃貸経営や投資を検討する際には、同じテナントビルであっても、中心商店街と郊外エリアとで空室率の水準やテナント構成が異なることを前提に比較検討することが大切です。

次に、用途別の需要動向に目を向けると、高松中央商店街周辺では物販よりも飲食やサービス系店舗の出店が増える傾向が指摘されており、オフィスよりも店舗用途が目立つ構造になっています。
一方で、高松市内の幹線道路沿いなどでは、オフィス用途の小規模区画や、来店型事務所・店舗の需要が継続して見られ、中心部とは異なるテナントニーズが存在します。
再開発が進んだエリアでは、建物が新しく設備水準も高いため、賃料水準は比較的高くなる一方、稼働率が安定しやすいなど、リスクとリターンのバランスが異なります。
これに対して、既存市街地や築年数の経過したビルでは、賃料を抑えて多様な業種を受け入れやすい反面、空室期間が長引く可能性もあり、物件ごとの競争力を丁寧に見極める必要があります。

実際に高松市で賃貸経営や投資を検討する場合には、まず高松中央商店街の空き店舗調査結果や中心市街地活性化基本計画などの公的資料を確認し、人の流れや将来像を把握しておくことが重要です。
そのうえで、候補エリアごとに通行量や時間帯別の人出、既に入居している業種の構成、近年の出店・退店の傾向を現地で観察し、数字と現場感覚の両面から評価していくことが望ましいです。
また、今後予定されている再開発事業や道路整備などの計画も、中長期的な賃貸需要や地価動向に影響するため、事前に情報収集しておくことで、リスクの高い立地と将来性の高い立地を見分けやすくなります。
このように、統計データと現地調査を組み合わせてエリアごとの特性を把握することが、高松市でのテナントビル投資の成否を左右する着眼点となります。

空室率の変化を踏まえた長期安定運用の基本的な考え方

高松市では、中心市街地の活性化や市街地再開発が進められてきた一方で、商店街やオフィスの空き店舗・空室の状況は時期により変動してきました。
高松市と商工会議所が共同で行う高松中央商店街の調査では、空き店舗率が長期的には低下傾向にあり、直近では約20年で最も低い水準まで改善したとされています。
このように、再開発や人流の変化によって空室率が上下する前提を踏まえ、高松市でのテナントビル賃貸経営・投資では、短期の空室に一喜一憂せず、長期視点での運用方針を整理しておくことが重要です。

まず長期保有を前提とする場合には、再開発エリアやその周辺で進むコンパクトシティの方針や、中心市街地活性化基本計画の期間と方向性を把握し、人口や来街者数の中長期トレンドと自らの保有期間を重ね合わせて考えることが大切です。
高松市では、中心市街地の居住人口を増やしつつ、商業・業務機能を集約する方針が示されており、これにより一定のテナント需要が見込まれるエリアと、そうでないエリアの差が拡大する可能性があります。
したがって、出口戦略として売却や建て替え、または用途転換の可能性まで含めて検討し、空室率の変化に左右されにくい立地や建物スペックを選ぶことが、長期安定運用につながります。

空室率が上昇する局面では、競合物件との比較で見劣りしないよう、設備や共用部、内装仕様の更新を段階的に進め、テナントの入居メリットを分かりやすく打ち出すことが求められます。
一方、空室率が低下し、需要が強い局面では、賃料水準の見直しだけでなく、再開発で生まれた新たな人の流れに合わせて、業種や業態のミスマッチを解消するテナント構成の調整が重要です。
どちらの局面においても、入居テナントの売上や来店客数の傾向を丁寧に把握し、賃貸条件や契約期間の設定を通じて、安定した入居継続を図る視点が欠かせません。

高松市での長期安定運用を考えるうえでは、再開発計画や中心市街地活性化に関する公的資料と、民間調査機関によるオフィス・テナントの空室率レポートを継続的に確認することが有効です。
高松市の公式サイトでは、市街地再開発事業や中心市街地活性化基本計画の概要が公表されており、今後の整備方針や期間を把握できます。
また、高松中央商店街の空き店舗調査結果や、民間の市況レポートで賃料や空室率の推移を把握し、自身の物件の空室率や賃料水準と比較しながら運用方針を定期的に見直していくことが、リスクを抑えた賃貸経営・投資に役立ちます。

まとめ

高松市のテナントビル空室率は、再開発の進展や人の流れの変化により、エリアごとに違う表情を見せています。
だからこそ、単に現在の利回りだけでなく、将来の需要や再開発計画まで踏まえた判断が大切です。
当社では、空室率の動きや用途別ニーズを丁寧に分析し、お客様ごとの投資目的に合ったエリアや物件タイプをご提案しています。
高松市での賃貸経営・投資を具体的に検討される際は、最新データと現場感に基づき、リスクとリターンのバランスを一緒に整理いたします。
まずはお気軽にご相談ください。