高松市の不動産はどう動く？2025年市場分析レポートで価格動向を確認

2025年時点の高松市不動産市場の全体像

高松市の人口は、総務省統計局の国勢調査と高松市が公表する登録人口の資料からみると、長期的には緩やかな減少傾向にありますが、世帯数は単身世帯の増加などを背景に、直近まで微増基調が続いています。
また、高齢化の進行により、世帯当たり人員は縮小しており、居住ニーズは「広さ」よりも「利便性」や「管理のしやすさ」を重視する方向に移りつつあります。
このように、人口全体は減少しても世帯数が一定水準を維持していることから、都市部を中心とした居住用不動産への基礎的な需要は、直ちに大きく落ち込む状況にはありません。
一方で、将来推計では世帯数もいずれ減少局面に入ると見込まれており、中長期的には住宅ストックの適正化が課題となる可能性があります。

香川県が公表する地価調査結果や国土交通省の公示地価の集計によると、高松市の平均地価は、県内では最も高い水準にありつつも、全国平均と比べると比較的手の届きやすい価格帯にあります。
香川県全体の地価は長期的には下落傾向が続いてきましたが、高松市については住宅地・商業地とも下落幅が縮小し、近年は横ばいからわずかな上昇へと転じる地点も増えています。
一方、全国では再開発が進む大都市圏を中心に公示地価が上昇基調にあり、全用途平均でみると高松市は安定した推移の範囲にとどまっていると整理できます。
このため、高松市は県内では相対的に強い市場でありながら、過度な価格高騰には至っていない、落ち着いた不動産市場といえます。

高松市の用途別にみると、住宅地の平均価格は香川県の地価調査で公表される市町別平均価格において、県内で最も高い水準にありますが、変動率は年によって小幅なマイナスから小幅なプラスの範囲で推移しており、2020年以降は緩やかな持ち直し傾向がうかがえます。
一方、商業地の平均価格は住宅地のおおむね2倍前後の水準にあり、特に交通利便性や集客力が高い中心部では、公示地価・基準地価ともに底堅く推移しています。
2020年以降の変動率を概観すると、全国的な地価上昇局面に比べれば控えめですが、高松市では住宅地・商業地とも下落基調が和らぎ、2024年前後にはわずかな上昇や横ばいに転じる地点がみられます。
このため、2025年時点の高松市不動産市場は、住宅地・商業地いずれも急激な値動きはなく、安定した価格帯の中で需要と供給が均衡している局面と捉えられます。

エリア別にみる高松市不動産価格と需給傾向

高松市では、公示地価や基準地価をみると、市全体の平均価格は緩やかな上昇傾向にあります。
その一方で、中心部と周辺部では価格水準や変動率に明確な差がみられます。
このため、高松市の不動産市場を分析する際には、市全体の平均値だけでなく、エリア別の特徴を踏まえて価格と需給を整理することが重要です。
ここでは、中心部と郊外部の違いや、今後の注目される立地条件について概観します。

まず中心部では、住宅地・商業地ともに市全体平均を上回る水準で推移しており、近年の公示地価は住宅地で市平均約6万4千円/㎡、商業地で約14万9千円/㎡と高めの水準です。
とくに高松駅周辺や商業集積が進む地区では、再開発や利便性の高さを背景に、県内でも相対的に高い地価が維持されています。
商店街の再編や中心市街地の回遊性向上が進んだことで、店舗需要やオフィス需要が下支えとなり、賃料の下げ圧力も限定的になっていると考えられます。
このように、中心部は商業機能と交通結節点が重なることで、今後も底堅い需要が見込まれるエリアといえます。

一方で、市全域をみると、郊外住宅地では地価の横ばいから微減が続いている地点もみられます。
総務省「住宅・土地統計調査」や市の住生活基本計画では、世帯数に比べて住宅戸数が多く、空き家の増加が課題として示されており、郊外部ほどその傾向が強いとされています。
また、公共交通の利便性が低い地域では、自家用車依存の暮らし方が前提となるため、高齢化の進行とともに将来の住宅需要が弱まりやすい点も指摘されています。
その一方で、幹線道路沿いで商業施設へのアクセスが良い住宅地は、一定の実需に支えられ、価格の下落が緩やかにとどまるケースもあります。

さらに、沿線別や海側・内陸部といった立地条件によっても、需給バランスに違いがあります。
市の都市計画では、公共交通結節点や中心部周辺に居住と業務機能を集約する方針が示されており、その影響を受けるエリアでは、2025年以降も安定した需要が期待されます。
一方で、通勤・通学の面で利便性が劣る内陸部や、老朽住宅が多い地域では、空き家対策や建替え誘導の取り組みが課題となります。
このように、高松市内の不動産価格は、交通利便性や生活利便施設への距離、再開発の有無など、立地特性によって選好されるエリアと供給過多となるエリアが二極化しつつあります。

高松市の不動産市場を左右するマクロ要因と政策動向

まず全国的な金利と物価の流れを押さえておくことが、高松市の不動産市場を理解するうえで重要です。
日本では、企業物価や消費者物価が2022年以降プラスで推移し、2024年の消費者物価指数は前年比でおおむね2％台半ばの上昇となりました。
また、総務省統計局が公表する2026年春時点の消費者物価指数でも、基調としては緩やかなプラスが続いています。
併せて、国土交通省が公表する建設工事費デフレーターは、2021年以降低い水準に戻らないまま高止まりしており、建築コストの上昇圧力が続いていることが分かります。

次に、この物価と建築コストの上昇が不動産価格へどのように波及しているかを整理します。
建設工事費デフレーターや建設資材物価指数を見ると、資材価格と労務費の上昇が重なり、全国的に新築住宅や事業用建物の建築費は2020年以降一貫して押し上げられています。
建築費が上昇すると、新たに供給される住宅やオフィスの賃料・分譲価格の設定水準も高くなりやすく、既存物件の賃料改定や売買価格にも影響が及びます。
そのため、高松市でも新築供給コストの上昇が、土地価格や賃料の下支え要因として働いていると考えられます。

一方で、高松市の不動産市場は、国全体の都市計画・住宅政策とも密接に関連しています。
国土交通省は全国一体の都市再生や公共交通指向のまちづくり、既存住宅流通や空き家対策の推進などを進めており、これらは地方都市の土地利用や建物更新の方向性に影響を与えています。
また、香川県および高松市では、都市計画マスタープランや地域公共交通計画、中心市街地活性化、住宅確保要配慮者への支援など、人口減少期を前提としたコンパクトなまちづくり施策が段階的に進められています。
こうした政策は、将来的に集約が進むエリアの地価や賃料を相対的に支えつつ、郊外部などでは土地利用転換や空き家対策の重要性を高める方向に働いています。

高松市で2025年以降の不動産戦略を考える視点

高松市の不動産市場を調査する際は、まず人口・世帯数、年齢構成の推移といった基礎統計を確認することが重要です。
加えて、公示地価・都道府県地価調査の平均価格と変動率、取引件数や新設住宅着工戸数を組み合わせて見ることで、市場の過熱感や停滞感を把握しやすくなります。
さらに、空き家率や住宅・店舗など用途別の空室率を確認すると、エリアごとの需給バランスや賃料動向の先行きを考える手掛かりになります。
これらの指標は毎年更新されるため、時系列での変化を追うことが高松市の実態把握には欠かせません。

次に、高松市のエリア特性と用途別に、中長期のリスクとチャンスを整理しておくことが大切です。
住宅用途では、人口動態や子育て世帯の分布、高齢化の進み具合により、賃貸需要が底堅い区域と将来的な空室リスクが高い区域が分かれてきます。
一方、事業用では、オフィス需要や観光・物流関連施設の立地動向により、賃料の維持が見込める場所と、競合施設の増加などで収益性が揺らぎやすい場所があります。
このように、同じ高松市内でも立地や用途により将来像が異なるため、指標を見ながらリスク分散と成長性の両面から検討することが求められます。

さらに、2025年以降の高松市の不動産市場を考える際は、横ばい・上昇・下落といった複数のシナリオを想定し、事前に確認しておくべき点を整理しておくと安心です。
地価や賃料が横ばいの場合は、安定した需要が続きやすい一方で、大きな値上がりは期待しにくいため、利回りや運営コストを丁寧に見直す必要があります。
上昇シナリオでは、再開発やインフラ整備の進捗、人口流入の有無などを注視し、過度な将来期待だけで判断しないことが大切です。
下落シナリオを想定する場合は、空室率の上昇や老朽化物件の増加などに備え、長期保有の前提や出口戦略を早い段階で検討しておくことが重要になります。

まとめ

高松市の不動産市場は、人口・世帯数や地価の推移、金利や物価など多くの要因が重なり合って変化しています。
エリアごとの価格差や需給バランス、住宅用か事業用かといった用途別の特徴を正しく理解することで、無理のない投資や購入計画が立てやすくなります。
当社では、最新の統計データと現場感覚を踏まえた市場分析レポートをもとに、お客様それぞれの目的に合った戦略づくりをお手伝いしています。
高松市での売却・購入・賃貸経営などをご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。