高松市の空き家相続でお悩みの方へ？固定資産税の負担軽減と活用の考え方を解説

高松市で相続した空き家と固定資産税の基本

相続で空き家や土地を取得すると、利用していない状態であっても毎年固定資産税が課税されます。
固定資産税は、土地・家屋などの価格を市が評価し、その評価額に税率を乗じて算出される地方税です。
市街化区域内にある場合には、固定資産税に加えて都市計画税が課税されることもあり、いずれも毎年決められた期日までに納付する必要があります。
高松市でも、この仕組みに基づいて空き家・土地に対する税金が計算されています。

固定資産税の税率は地方税法で上限が定められ、一般に土地と家屋については税率1.4％が標準とされています。
都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋を対象とする目的税で、税率は上限0.3％とされ、多くの自治体でこの水準が用いられています。
税額は、固定資産税評価額から算定される課税標準額に、それぞれの税率を乗じて求めます。
相続により空き家を取得した場合でも、毎年1月1日時点での所有者が納税義務者となり、相続人が複数いるときは代表者などが納税通知書を受け取る形になります。

空き家や土地を長期間そのまま放置すると、税負担や行政上のリスクが高まるおそれがあります。
老朽化が進み倒壊の危険や衛生・景観上の支障が生じると、空家等対策特別措置法に基づき「特定空家等」に該当する可能性があり、勧告などを受けると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
住宅用地特例が外れると、土地の課税標準の軽減が受けられなくなり、固定資産税額が大きく増加することがあります。
また、行政からの指導や命令、最終的には代執行による除却費用の負担につながる可能性もあるため、相続後できるだけ早く管理方針を決めることが大切です。

固定資産税が重くなる空き家のリスクと法制度

まず押さえておきたいのは、住宅が人の居住に使われている場合、その敷地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準が大きく軽減されていることです。
国土交通省などの資料によると、小規模住宅用地については課税標準が評価額の約1/6、一般住宅用地については約1/3に抑えられる仕組みが示されています。
ところが、相続した住宅が空き家となり長期間人が住まない状態になると、この特例の適用が受けられなくなり、土地の固定資産税や都市計画税の負担が増える可能性があります。
特に、更地にしてしまうと住宅用地としての特例が使えず、結果として税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。

次に、空家等対策特別措置法に基づく「特定空家等」や「管理不全空家等」の仕組みを理解しておくことが重要です。
この法律では、倒壊の危険や衛生上の問題など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある空き家を「特定空家等」と位置づけ、市町村が助言・指導・勧告・命令といった措置を行えるようにしています。
さらに、令和5年の法改正により、新たに「管理不全空家等」という区分が設けられ、特定空家等になるおそれがある段階でも、必要に応じて勧告等の対象とされることになりました。
これらの区分に該当し、勧告を受けると、その敷地について住宅用地の特例が解除され、結果として固定資産税が大幅に増加し得る点が大きなリスクです。

相続した空き家や土地を高松市でそのまま放置した場合、税負担だけでなく、近隣や行政との関係でもさまざまな問題が生じるおそれがあります。
建物の老朽化が進むと、屋根材や外壁材の落下、雑草の繁茂、不法投棄などが発生しやすくなり、近隣からの苦情や通報につながることがあります。
こうした状況が続くと、市町村が空家等対策特別措置法に基づいて調査や指導を行い、最終的には特定空家等や管理不全空家等として勧告を受け、住宅用地特例の解除や行政代執行による撤去費用の負担といった重い結果につながる可能性があります。
したがって、相続した空き家を「使っていないから」と放置することは、税金と法制度の両面から見て非常にリスクが高いと言えます。

高松市で相続空き家の固定資産税負担を軽減する考え方

まずは、高松市や香川県が公表している空き家関連情報を整理して確認することが大切です。
高松市では、空き家対策の専用ページで、空家等対策計画や相談体制などの情報をまとめて案内しています。
また、香川県の空き家ポータルサイトでは、空き家と税金の関係、相続した空き家を譲渡した場合の特例などが整理されています。
こうした公的な情報を基に、相続した空き家や土地にどのような税負担や支援策があるのかを把握することが、検討の出発点になります。

そのうえで、固定資産税の負担を軽減するためには、空き家や土地の活用方針を早めに決めることが重要です。
解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて固定資産税の負担が重くなる場合がある一方で、老朽化した建物の管理費や倒壊リスクの軽減につながることもあります。
建替えや自己利用、賃貸活用など、建物を維持しながら利用する場合には、住宅用地特例の継続や、将来の売却を見据えた資産価値の維持を期待できることがあります。
それぞれの選択肢について、維持管理費を含めた総額と、固定資産税の増減を比較しながら検討することが大切です。

さらに、相続した空き家や土地については、固定資産税だけでなく、相続税や譲渡所得税の特例も併せて確認する必要があります。
香川県が公表している資料では、被相続人が居住していた住宅を一定の条件で譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を特別控除できる特例が紹介されています。
このような制度を利用するかどうかで、空き家を売却するか、賃貸や自己利用として保有し続けるかの判断が変わることがあります。
資産全体での税負担を整理するためには、固定資産税・相続税・譲渡所得税のそれぞれについて、適用可能な特例と期限を確認し、長期的なライフプランと照らし合わせて検討することが重要です。

高松市で空き家・土地を活用しながら賢く節税するポイント

まずは、相続した空き家や土地の現状を正確に把握することが大切です。
固定資産税の納税通知書で課税標準額や土地の区分、住宅用地特例の適用状況を確認し、建物の老朽化や管理状況も見直します。
あわせて、高松市の空き家関連ページや香川県の空き家ポータルなどで、補助制度や相談窓口の情報を整理しておくと、今後の方針を検討しやすくなります。

次に、活用方法ごとの税負担の違いを意識しながら方針を検討することが重要です。
居住や賃貸として住宅として利用する場合は、土地に住宅用地特例が適用され、固定資産税が軽減される可能性があります。
一方で、建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が使えず税額が増える場合があり、管理不全空家や特定空家に該当すると、勧告により特例が解除される仕組みもあるため注意が必要です。

また、固定資産税だけでなく、将来の売却や建替えを視野に入れると、相続税や譲渡所得税の特例との関係も検討する必要があります。
国の空家等対策特別措置法の動向や、管理不全空家等への対応状況は国土交通省が公表しており、早めに情報収集しておくと判断材料が増えます。
高松市や香川県の窓口、税理士や司法書士などの専門家に早い段階で相談し、自分の家族構成やライフプランに合った活用と節税の方向性を整理していくことが望ましいです。

まとめ

相続した空き家や土地は、何もしなくても毎年固定資産税が発生し、放置すると税負担や行政リスクが大きくなります。
活用方法を決める前に、制度や税の仕組みを整理し、解体や賃貸など複数の選択肢を比較することが大切です。
当社では、固定資産税の負担軽減を意識した活用プランの検討や、相続税・譲渡所得税との関係整理まで、わかりやすくサポートいたします。
「うちの場合はどうすれば良いのか」を一緒に考えますので、まずはお気軽にご相談ください。